成年人三级网站_3344在线观看永久免费_国产人成精品_亚洲一区在线 蜜臀网_纯肉无遮挡H肉动漫在线观看国产_美女刺激黄色视频网站_免费91视频下载_国产欧美日韩搜索2021_美妙人妻系列100部_婷婷五月激情中文字幕不卡视频

作者：陶冬，瑞信董事總經(jīng)理，原載于新周刊

中國(guó)許多城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，近來(lái)出現(xiàn)了井噴式價(jià)格上漲，資金爆出恐慌式搶購(gòu)。一個(gè)號(hào)稱上海浦東的新盤(pán)，其實(shí)距離陸家嘴[0.74% 資金 研報(bào)]尚有70公里，但是四百多套住房開(kāi)盤(pán)后在兩分鐘內(nèi)被搶光。為了規(guī)避限購(gòu)政策，市民涌向離婚中心申請(qǐng)離婚，不堪人潮的離婚中心不得不關(guān)閉現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)，離婚居然需要領(lǐng)籌排日子才獲辦理。

作為經(jīng)濟(jì)學(xué)家，筆者曾經(jīng)提過(guò)小陽(yáng)春，但是根本沒(méi)有預(yù)見(jiàn)到這輪房?jī)r(jià)的飆升。我錯(cuò)在哪里？錯(cuò)在將房地產(chǎn)按居住屬性進(jìn)行分析，看房屋庫(kù)存、土地供應(yīng)，看收入增長(zhǎng)、人口結(jié)構(gòu)。其實(shí)此時(shí)此刻的中國(guó)房市，那些因素都不重要。今天中國(guó)房地產(chǎn)，分析的切入點(diǎn)應(yīng)該是金融屬性，而非居住屬性。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)缺乏內(nèi)在動(dòng)力，于是政府大力實(shí)施貨幣擴(kuò)張政策，今年第一季度的貨幣發(fā)行量堪比2010年“四萬(wàn)億刺激“的陣仗。但是由于經(jīng)濟(jì)下行、產(chǎn)能過(guò)剩、風(fēng)險(xiǎn)增高，好的企業(yè)不愿舉債，銀行也不愿意借貸。實(shí)體經(jīng)濟(jì)無(wú)法吸收驟升的流動(dòng)性，資金唯有滯留在金融經(jīng)濟(jì)中，股市又不旺暢，資金便爆炒房地產(chǎn)。房?jī)r(jià)初升的時(shí)候，很多場(chǎng)合明顯地可以看到地方政府與開(kāi)發(fā)商在拍賣土地上做手腳，誘導(dǎo)資金入市。

一旦房?jī)r(jià)上漲形成勢(shì)頭，則房?jī)r(jià)地價(jià)交互刺激，房地產(chǎn)成為自我形成、自我推動(dòng)的牛市。資產(chǎn)收益低本來(lái)就是居民的隱痛，房?jī)r(jià)飆升之下，銀行儲(chǔ)蓄迅速被轉(zhuǎn)化為買(mǎi)房購(gòu)買(mǎi)力。銀行本身面臨著優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目越來(lái)越少的難題，政府又催著借貸，房貸成為他們交功課的主要手段，近月銀行新增貸款幾乎全部發(fā)生在按揭領(lǐng)域。金融創(chuàng)新，又打造出新的借貸途徑，讓資金不足的買(mǎi)房者拉高借貸比率上車。

造成房?jī)r(jià)地價(jià)暴漲的另一個(gè)原因，是資金成本的下挫。中國(guó)政府的房地產(chǎn)調(diào)整，一貫將重點(diǎn)放在卡住開(kāi)發(fā)商的資金源頭和資金成本，開(kāi)發(fā)商出事也多是因?yàn)橘Y金鏈斷裂。本屆政府?dāng)?shù)度努力之后，資金成本得到大幅下降，融資渠道也變得多元化、便利化了。但是這一切對(duì)于實(shí)體企業(yè)來(lái)講來(lái)得太遲了，得益者多是發(fā)展商和地方政府。當(dāng)資金這個(gè)緊箍咒從發(fā)展商頭上摘下，發(fā)展商“財(cái)務(wù)自由”了，房地產(chǎn)市場(chǎng)的博弈就變得精彩了，買(mǎi)方賣方的勢(shì)力天枰就徹底傾斜了。同時(shí)，企業(yè)的資金在實(shí)體經(jīng)濟(jì)中找不到定位，也流向房地產(chǎn)市場(chǎng)－－炒作比經(jīng)營(yíng)實(shí)業(yè)更容易賺錢(qián)。

房地產(chǎn)金融化，是今天房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)情況。房地產(chǎn)資產(chǎn)金融化，買(mǎi)方資金金融化，發(fā)展商資金鏈金融化，于是房?jī)r(jià)照其金融屬性狂奔著，人性的弱點(diǎn)將其進(jìn)一步放大，恐慌制造出新的搶購(gòu)。

今天的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，亂象叢生，炒作遍地，杠桿突起，人心浮躁。錯(cuò)，不在買(mǎi)房人的瘋狂，而在流動(dòng)性制造者的瘋狂。

筆者暫時(shí)看不到北京房地產(chǎn)政策全面收縮的理由。首先，中國(guó)經(jīng)濟(jì)自生增長(zhǎng)動(dòng)力不足，政策刺激效果日衰，作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)對(duì)于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定至關(guān)重要。其次，地方財(cái)政面臨空前的挑戰(zhàn)，不少縣連按時(shí)支付公務(wù)員工資都有困難，土地財(cái)政的大門(mén)沒(méi)有人敢關(guān)上。再者，房地產(chǎn)去庫(kù)存，是中央政府的既定方針，也是拆解金融隱患的必需，大家都等著炒作資金沖向三線城市解放住宅庫(kù)存。筆者看來(lái)，北京會(huì)通過(guò)地方政府限制房?jī)r(jià)過(guò)熱，但是應(yīng)該會(huì)引導(dǎo)資金流向三四線城市去庫(kù)存，而不是終結(jié)這輪牛市。

那么，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有沒(méi)有泡沫？且看數(shù)據(jù)：在1990年，日本房地產(chǎn)總值相當(dāng)于本國(guó)GDP的200%；在2006年，美國(guó)房地產(chǎn)總值相當(dāng)于本國(guó)GDP的170％；今天中國(guó)的房地產(chǎn)總值相當(dāng)于本國(guó)GDP的250%。今天北京、上海、深圳三個(gè)城市的房地產(chǎn)總值，已經(jīng)相當(dāng)于美國(guó)整個(gè)國(guó)家房地產(chǎn)總值的七成。

在過(guò)去的100年中，全世界大的房地產(chǎn)泡沫大約出現(xiàn)過(guò)四十個(gè)左右。每個(gè)泡沫形成時(shí)該國(guó)國(guó)民都說(shuō)，自己的房?jī)r(jià)上漲和其他的泡沫不同，有本國(guó)國(guó)情。當(dāng)泡沫破滅后，才發(fā)現(xiàn)泡沫的共性遠(yuǎn)大過(guò)個(gè)性，泡沫就是泡沫。

筆者也不知道泡沫何時(shí)破滅，只是知道當(dāng)信貸周期轉(zhuǎn)勢(shì)的時(shí)候，房地產(chǎn)周期往往轉(zhuǎn)勢(shì)。中國(guó)的信貸GDP比率預(yù)計(jì)今年底超過(guò)250%，獨(dú)占世界鰲頭，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)第二名。經(jīng)濟(jì)周期，是經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本概念，而經(jīng)濟(jì)周期的起落一般取決于信貸周期�；蛘�策主導(dǎo)，或政策失誤，或資金流向逆轉(zhuǎn)，或銀行壞賬大升，觸發(fā)信貸收縮，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整。現(xiàn)代資本主義的歷史，基本上就在這信貸周期中周而復(fù)始，蓋莫例外。房?jī)r(jià)升得越瘋狂，調(diào)整就越痛苦。上帝欲其滅亡，必先令其瘋狂。

中國(guó)經(jīng)濟(jì)最弱的一環(huán)，是發(fā)展商和地方財(cái)政；最強(qiáng)的一環(huán)，是超高的居民儲(chǔ)蓄。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)危機(jī)時(shí)，人們突然發(fā)現(xiàn)最強(qiáng)的一環(huán)和最弱的一環(huán)被聯(lián)在了一起。有一天，歷史學(xué)家會(huì)說(shuō)，那是政府的錯(cuò)，千不該萬(wàn)不該的大錯(cuò)。亡羊補(bǔ)牢，猶為未晚。