事件：國慶期間，北京、天津、深圳、廣州、蘇州、成都、鄭州、武漢、無錫等一二線熱點(diǎn)城市密集出臺樓市調(diào)控新政。
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1、核心觀點(diǎn)：本輪房價(jià)漲幅創(chuàng)歷史之最，本次房地產(chǎn)調(diào)控堪稱史上最嚴(yán)。各地步調(diào)一致、態(tài)度堅(jiān)決、政策嚴(yán)厲，并有央媒引導(dǎo)輿論，可能是各地落實(shí)最新中央精神，建議重視此次調(diào)控決心。我們判斷房地產(chǎn)小周期趨于結(jié)束，這一輪房價(jià)上漲接近尾聲。新一輪房地產(chǎn)調(diào)控有利于抑制資產(chǎn)泡沫和防控金融風(fēng)險(xiǎn)，將增加改革轉(zhuǎn)型壓力，為改革破冰贏得時(shí)間窗口。也將增加經(jīng)濟(jì)再度下行壓力，對相關(guān)的周期品和大宗商品不利，利好債市和PPP，增加匯率貶值和資本流出壓力。
2、本次房地產(chǎn)調(diào)控可能是各地落實(shí)最新中央精神。2014年“930”新政和“1121”降息，開啟新一輪房價(jià)上漲；2015年“330”新政和下半年兩次雙降，房價(jià)暴漲。2016年7月26日中央政治局會議提出“抑制資產(chǎn)泡沫”以來，各地陸續(xù)出臺收緊限購限貸政策。2016年“930”新政前后的本次房地產(chǎn)調(diào)控，各地步調(diào)一致密集出臺政策，不僅是落實(shí)7月政治局會議精神，更可能是落實(shí)最新的中央精神，態(tài)度堅(jiān)決，政策嚴(yán)厲，并有央媒引導(dǎo)輿論，建議重視此次調(diào)控決心。未來房地產(chǎn)政策取向?qū)⒁虺鞘┎撸欢�加強(qiáng)調(diào)控，三四線繼續(xù)鼓勵(lì)去庫存。
3、本輪房價(jià)漲幅創(chuàng)歷史之最，本次房地產(chǎn)調(diào)控堪稱史上最嚴(yán)。2014-2016年房價(jià)持續(xù)上漲2年，一二線漲幅創(chuàng)歷史之最。本次房地產(chǎn)調(diào)控在以下方面為史上最嚴(yán)：一是限購范圍擴(kuò)大，以前主要是北上深限購，現(xiàn)在蘇州、南京、杭州、天津、廊坊、無錫、武漢、廣州等城市也開始限購；二是大幅提高首付比，深圳二套房提高至七成；三是提高購房者門檻，深圳非戶籍居民家庭購房繳納個(gè)稅或社保提高至5年，這一輪房價(jià)上漲深圳是龍頭，調(diào)控收緊也是最嚴(yán)厲的。
4、房地產(chǎn)小周期趨于結(jié)束，這一輪房價(jià)上漲接近尾聲。2014-2016年這一輪房價(jià)上漲是在經(jīng)濟(jì)下行周期下啟動的，主要是貨幣金融現(xiàn)象，受益于政策牛（放松限購限貸減稅）、水牛（貨幣超發(fā)低利率）、杠桿牛（放松限貸降低首付比），現(xiàn)在這三頭牛都走了：政策收緊、貨幣中性、降低杠桿。過去平均而言，一輪房價(jià)小周期上漲18個(gè)月，這一輪需求釋放周期也基本接近尾聲。
5、中長周期視角下，中國房地產(chǎn)尚有基本面支撐：城鎮(zhèn)化率56.1%，還有一定空間；城鎮(zhèn)化進(jìn)入第二階段，人口從農(nóng)村和三四線向一二線大都市圈遷移，未來房市將呈“總量放緩、區(qū)域分化”的新特征；如果轉(zhuǎn)型成功，未來中國經(jīng)濟(jì)有望實(shí)現(xiàn)中速增長。未來房市區(qū)域分化將越來越明顯，一二線人口遷入但土地供給慢，房市將日趨貨幣金融化，未來一二線房市三種前景：貨幣（貨幣供應(yīng)增速、利率、信貸杠桿決定的綜合貨幣金融環(huán)境）中性，房價(jià)橫盤；貨幣超發(fā)，房價(jià)大漲；貨幣收緊，房價(jià)調(diào)整。
6、新一輪房地產(chǎn)調(diào)控有利于抑制資產(chǎn)泡沫和防控金融風(fēng)險(xiǎn)，調(diào)控得當(dāng)尚有轉(zhuǎn)機(jī)，本輪房地產(chǎn)調(diào)控將增加改革轉(zhuǎn)型壓力，為改革破冰贏得時(shí)間窗口。十次危機(jī)九次地產(chǎn)，中國經(jīng)濟(jì)和住宅投資已經(jīng)告別高增長時(shí)代，房地產(chǎn)政策應(yīng)適應(yīng)“總量放緩、結(jié)構(gòu)分化”新發(fā)展階段特征，避免寄希望于刺激房地產(chǎn)重回高增長的泡沫風(fēng)險(xiǎn)，面對結(jié)構(gòu)性和體制性問題中國經(jīng)濟(jì)的出路在供給側(cè)改革破冰攻堅(jiān)。當(dāng)前中國房地產(chǎn)尚具備經(jīng)濟(jì)有望中速增長、城鎮(zhèn)化還有一定空間等基本面有利因素，如果調(diào)控得當(dāng)，尚有轉(zhuǎn)機(jī)。
7、新一輪房地產(chǎn)調(diào)控影響：隨著銷量收縮，房地產(chǎn)投資和經(jīng)濟(jì)增速面臨再度回調(diào)壓力；經(jīng)濟(jì)下行和銀行資金配置需求，利好債市；對房地產(chǎn)投資相關(guān)的周期品和大宗商品不利；過去穩(wěn)增長主要靠房地產(chǎn)和基建，未來將更多地倚重基建，利好PPP；對股市影響存在不確定性，上半年房地產(chǎn)投資觸底回升和供給收縮推動商品價(jià)格和股市相關(guān)板塊上漲，未來留意風(fēng)格切換的可能；經(jīng)濟(jì)面臨再度下行壓力，以及美聯(lián)儲加息預(yù)計(jì)、明年初新的換匯額度出來，可能增加匯率貶值和資本流出壓力，密切留意匯率、資本流動和房市調(diào)整的相互強(qiáng)化；密切留意去杠桿風(fēng)險(xiǎn)，尤其前期部分地區(qū)首付貸（類似去年場外配置）和抵押貸款杠桿過高，對房價(jià)波動承受能力低。
8、我們在2014年8月預(yù)測股市“5000點(diǎn)不是夢”，2015年中提示“海拔已高風(fēng)大慢走”，并預(yù)測“一線房價(jià)翻一倍”，2016年9月前后提出“這一輪房價(jià)上漲接近尾聲”。底部吶喊，高位理性。
